Решението за избор на парцел за построяване на къща също е избор на местоположение от години. Ето защо тя трябва да бъде внимателно обмислена, като се вземат предвид много фактори. Тази задача ще бъде улеснена от нашето поетапно ръководство за това как да изберем парцел за построяване на къща , за което помогна г-н Wojciech Rutowicz, ръководител на проекта в ES Polska. Ето 7-те най-важни неща, които трябва да проверите, преди да закупите парцел за строеж ! Ако направите това, ще избегнете много проблеми в бъдеще.
Как да изберем парцел за построяване на къща?
Започваме процеса на изграждане на къща с покупката на подходящ парцел , защото дизайнът на къщата винаги може да бъде модифициран и адаптиран към него. Основните въпроси, които трябва да си зададем, са: колко място търсим и каква е формата на партидата ? Практично и изгодно решение ще бъде изборът на пропорционален, правоъгълен парцел . Ако вече сме избрали дизайн на къща, изборът на парцела трябва да бъде продиктуван от размера и оформлението, включени в него.
1. Струва ли си да използвате посредници при избора на парцел за построяване на къща?
Този въпрос си задават много хора, които искат да сбъднат мечтите си за собствения си дом. Доверието на специалист има много предимства. Удобно решение може да бъде използването на консултации и съвети от заместващ инвеститор, който също ще се занимава със строителството на нашата къща. - Сътрудничеството със заместващ инвеститор е безпроблемно решение . Още повече, че когато една компания се занимава изчерпателно с всичко: от избора на парцела, през адаптирането на архитектурния дизайн към него, до изпълнението и строителния контрол, тогава отговорността за проекта е ясна. Това влияе положително върху координацията на работата и вземането на оптимален избор - обяснява Войчех Рутович, ръководител на проекти от ES Polska.
Ако решим да търсим самостоятелно парцел за изграждане на къща , трябва да вземем предвид, че това ще ни отнеме много повече време и внимание.
2. Местоположение на парцела за изграждане на къщата
Местоположението на парцела за построяване на къща е един от параметрите, които определят пазарната стойност на нашия имот. - Обърнете внимание на пътя за достъп, местния план за териториално развитие, разстоянието от центъра, наличността на комунални услуги или възможността за тяхното привеждане. Също толкова важен е безплатният достъп до институции като училища, клиники, магазини и пощи. Струва си да се изчисли времето за пътуване както по време на пиковите часове, така и при трудни метеорологични условия. Нека вземем предвид и състоянието на пътя за достъп, ако той изисква втвърдяване, това ще ни коства много време и формалности в комуната - казва Войчех Рутович. Затова нека проверим различни концепции за комуникация, например дали ще можем да използваме автобуса, влака или обществения и крайградския транспорт, ако е необходимо.
3. Проверете правния статус на парцела за построяване на къща
Ако вече сме избрали потенциален парцел за построяване на къща , време е да разберем какъв е правният му статус. За тази цел трябва да отидем в общинския отдел по архитектура и градоустройство, за да проверим местния устройствен план за развитие . От плана ще разберем за какво е предназначена конкретната земя: дали районът е предназначен за еднофамилни или многофамилни жилища, дали не е предназначен за земеделски или горски култури. Ако парцелът не включва еднофамилни жилища, тогава трябва да се откажем от него.
- Нека се интересуваме от възможния планиран квартал близо до нашия парцел . За съжаление в този случай надзорът може да причини катастрофални последици под формата на тежки инвестиции в бъдеще: шумна фабрика, високи сгради или магистрален обход. В никакъв случай земята не може да бъде разположена на заливна равнина , казва Войчех Рутович.
> Планът за застрояване може да съдържа разпоредби относно условията за застрояване, които определят детайлите на външния вид на новите къщи: необходимостта да се отнесе архитектурата на съществуващите сгради, височината (броя на етажите), формата на покрива, цвета на фасадата и др. Извлечения и чертежи от плана могат да бъдат получени от не само собственика на имота.
4. Трябва ли да купя парцел за построяване на къща, ако няма план за застрояване?
При липса на местен план за пространствено развитие, трябва незабавно да кандидатствате в комуната за решение относно условията на застрояване и устройството на земята . Заявлението се подава безплатно до ръководителя на общината, кмета или президента на града. В този случай трябва да бъдем търпеливи, защото комуната трябва да извърши градски анализ на парцела. Процедурата може да отнеме до шест месеца. Също така е законно комуната да спре производството за още една година, ако възнамерява да приеме местен план.
- Имаме по-голям шанс за положително решение, ако земята отговаря на определени стандарти, съдържащи се в регламентите. Тя трябва да има, например, директен достъп до обществен път и възможност за свързване на сградата към комунални услуги, т.е. водоснабдяване, канализация, газ и електричество. Друго условие е т.нар добър квартал, това означава, че парцелът, намиращ се в непосредствена близост, трябва да бъде разработен или за него вече са издадени строителни условия. Според регламентите съседен парцел е този, който има обща граница със земята, която планираме да придобием. Ако случаят не е такъв - няма да получим условията за строеж, а оттам и разрешението за строеж! - казва Войчех Рутович.
5. По-добър парцел, въоръжен с пряк достъп до пътя
Много е важно парцелът за изграждане на къщата да има достъп до обществен път , за предпочитане директен. При липса на достъп няма да получим условия за строеж или разрешение за строеж от комуната. В случай на нотариална заверка на т.нар сервитутът на пътя, състоящ се в отделяне на фрагмент от парцела на съседа, може да доведе до много конфликти и неприятности.
Ако имаме такава възможност, трябва да изберем парцели с инфраструктура за построяване на къща . Често дори не осъзнаваме колко проблеми са свързани с присъединяването към медиите. Дали водата, канализацията, електричеството и т.н. са свързани към земята е от голямо значение за строителите на къщата. Тъй като свързването на комуналните услуги е свързано с високи разходи, например: просто изтеглянето на електричество е разход дори от няколко десетки хиляди злоти, докато септична яма, кладенец или пречиствателна станция ще ни струва от няколко до няколко хиляди злоти. Да не говорим за по-ниския оперативен комфорт и бъдещи разходи за поддръжка.
6. Няма ли на парцела дървета за построяване на къща, които да не могат да бъдат отсечени?
Парцелът може да съдържа растителност от различен произход, вкл. различни дървета и храсти. Според измененията в Закона за опазване на природата (от 20 юли 2010 г.), ако дървета на възраст над 10 години растат на земята, трябва да подадем заявление за разрешение за дърводобив .
- Преди това бяхме в състояние да изрязваме дървета, които не са надвишавали 5 години, без разрешение, сега това време е леко удължено. Само премахването на овощни дървета не представлява правни последици и не изисква разрешение. Това може да е невъзможно, освен ако имотът не е вписан в регистъра на паметниците, не се намира в границите на национален парк или природен резерват. Предупреждавам ви срещу незаконна сеч, която може да има много неприятни последици. Наказанията са продиктувани от вида и размера на дървото и в никакъв случай не са символични суми - предупреждава Войчех Рутович.
7. Поземлен и ипотечен регистър на парцели за построяване на къща
Следващият етап преди закупуване на парцел за построяване на къща е внимателното проучване на земя и ипотечен регистър. От него ще разберем дали лицето, което ни предлага парцела, е негов законен собственик и дали земята има регулиран правен статут (изключваме съществуването на потенциални наследници). Нека да разгледаме също дали ипотечният отдел има вписвания и има ли ограничения при разпореждането с имота. От юни тази година можем да разглеждаме регистъра на земята и ипотеките в интернет, удобно седнали в собствения си фотьойл. Достатъчно е да се знае нейният номер и ще спестим време и няма да се налага да ходим на съд.
След като завършим етапа на избор и проверка на парцела за изграждане на къща , можем спокойно да започнем да проектираме къщата и нейното изпълнение.
