Преобразуването на земеделски парцел в строителен парцел е все по-често практикуван начин за получаване на по-евтина земя за построяване на къща. Земеделски парцел може да бъде дори два пъти по-евтин от парцел за строителство! Първо обаче ще трябва да изпълните редица формалности и да бъдете търпеливи, защото целият процес може да отнеме известно време. Вижте колко струва превръщането на земеделски парцел в строителен парцел , какви формалности трябва да бъдат изпълнени и колко време може да отнеме. Ето стъпка по стъпка ръководство за това как да превърнете земеделски парцел в строителен парцел .
Преобразуване на земеделски парцел в строителен - има дълъг път от закупуването на земеделски парцел до превръщането му в строителен парцел
Защо сега е по-лесно да превърнете земеделски парцел в парцел за застрояване?
Заедно с изменението на закона за оформяне на селскостопанската система (Законодателен вестник № 110, т. 725) от 8 юли 2010 г., земеделските земи стават по-лесни за търговия . Това е добра новина за всички, които не са свързани със селското стопанство, но се интересуват от закупуване на земеделски парцели, за да ги преобразуват в парцели за строителство .
До този момент Агенцията за земеделски имоти (ANR) имаше предимството да купува всички селскостопански имоти, независимо от техния размер - дори тези под 1 ха. Това не се отнася само за сделки между фермери. През 2009 г., според данните, APA е използвал тази привилегия само 16 пъти от 592 000. нотариални актове.
- Сега, благодарение на изменението, APA запазва правото на предимство, но само по отношение на земеделска земя над 5 ha. На практика това означава, че можем да закупим земя до 5 ха на място, без да е необходимо да сключваме предварителен договор и не е необходимо да имаме съгласието на Агенцията за това . Това видимо намалява формалностите и спестява време и пари на купувача - обяснява Войчех Рутович, ръководител на проекта в ES Polska. Това е добра новина за хората, които мислят за закупуване на земеделски парцел и превръщането му в строителен парцел .
Преди да купите земеделски парцел, проверете плана за зониране
Преди да купите избран парцел, трябва внимателно да проверите цялата информация за него в офиса на комуната. Най-важното е пространственият устройствен план, това е акт от местното законодателство, който определя обхвата на парцела. Ако комуната няма актуален план за развитие, въпросът се усложнява и рискът от грешна инвестиция се увеличава. Главно защото не знаем каква ще е целта на сюжета в бъдеще, може да се окаже, например, че не може да бъде изграден върху него. Също така съществува риск байпас или високоволтови линии да преминат наблизо.
При липса на пространствен устройствен план трябва да се подаде заявление за решение относно условията за развитие . Заявлението се подава до главата на общината, кмета на града или президента. Според регламентите парцелът трябва да отговаря на определени стандарти: директен достъп до обществен път, възможност за свързване на сградата към медиите, т.е. водоснабдяване, канализация, газови и електрически мрежи.
Друго условие е т.нар добър квартал, това означава, че парцелът, намиращ се в непосредствена близост, трябва да бъде разработен или за него вече са издадени строителни условия . Съседен парцел земя - по смисъла на регламентите, е този, който има обща граница със земята, която планираме да придобием. Ако случаят не е такъв - няма да получим условията за строеж, а оттам и разрешението за строеж!
Преобразуването на земеделски парцел в строителен парцел изисква много формалности
Как да трансформираме земеделски парцел в строителен парцел?
За да построим къща на земеделска земя, на първо място, трябва да „разгрупираме“ парцела. И можем да „де-земеделски“ само когато има план за териториално развитие. Деградирането се състои в промяна на предназначението на парцел от земеделско на строително , в местния устройствен план за развитие. За да премахнете земеделската земя, трябва да подадете заявление за промяна на предназначението на земята . Нека помним, че заявлението трябва да бъде пълно и да включва точна спецификация на местоположението на парцела. Трябва също да се опише целта, за която ще бъде предназначен парцелът, например еднофамилни, многофамилни, служебни жилища. Писмото е адресирано до главата на общината, кмета или президента на града и разглеждането му е безплатно.
Недостатъкът обаче е, че няма строго определен срок, до който общината е длъжна да разгледа заявлението и да вземе предвид промените в пространствения устройствен план. Ако някой иска бързо да построи къща, не е добра идея да преобразува земеделски парцел в парцел за строителство . Изчакването на следващите решения от офисите може да доведе до нарастващо разочарование и да доведе до отлагане на жилищните планове дори с няколко години - казва Войчех Рутович.
От януари 2009 г. земеделска земя от всички класове, намираща се в административните граници на града, беше законно разрушена. По същия начин, съгласно изменението на Закона за защита на земеделските и горските земи, опростената процедура обхваща земя в селските райони, но само класове IV до VI. В други случаи се изисква заявление.
Изключване на земята от селскостопанско производство
След като комуната се съгласи да премахне селското стопанство, следващият етап е да се подаде молба до Департамента по геодезия или управление на недвижимите имоти на поветовския старост за изключване на земята от земеделско производство . Това се отнася за земя с качествени класове от I до III, земя с лошо качество не изисква изключване. За тази цел е необходимо да се запознаете с почвонаучната класификация на земята, в която се изразява оценъчният клас на земеделското използване. Не забравяйте, че заявлението за изключване на земя от земеделско производство трябва да бъде придружено от :
- документ, потвърждаващ правото на собственост (нотариален акт или извлечение от поземления регистър),
- извлечение от плана за развитие,
- извадка от поземления регистър с копие от кадастралната карта,
- карта с план на парцела заедно с план за неговото развитие и маркиране на района, който трябва да бъде изключен от земеделското производство и баланса на района.
Само след като получите положително решение, можете да кандидатствате за разрешение за строеж.
Колко струва преобразуването на земеделски парцел в строителен?
Заедно с превръщането на земеделска земя в строителна, ще бъдем таксувани . Обикновено промяната в използването на земеделска земя за неземеделски цели в местния устройствен план е свързана с увеличаване на стойността на даден парцел. В тази ситуация комуната може да поиска т.нар такса за планиране . Размерът на такава такса трябва да бъде посочен в устройствения план, но не може да надвишава 30% от увеличението на стойността на имота.
Изключването на земя от селскостопанско производство за целите на еднофамилните жилища е безплатно само в случай на определяне на земя с площ до 500 m². В противен случай таксата ще се определя индивидуално и ще зависи от класа на почвата на парцела и неговата площ. В допълнение към еднократната такса за трайно изключване на земята от селскостопанско производство трябва да се плащат и годишни такси .
Жилище на местообитания - по-лесен вариант
Това решение е предназначено главно за фермери, тъй като развитието на местообитанията е свързано с управлението на ферма . Развитието на местообитанията може да включва жилищна сграда и стопански сгради. Ако не отговаряте на законовите изисквания за фермер, след като сте придобили земята, трябва да я обработвате, за да построите къща. В този случай, преди да подпишем предварителен договор с фермера, той трябва да получи условия за развитие. След това фермерът подава молба за разрешение за строеж.
